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三年減“負”4500億憑啥?4問恒大新戰略

發布時間:2020-04-01 14:59 來源:
  

什么是差距?

在別人大喊“活下去”的時候,恒大在想怎么“活得更好”。

面對“停擺”的樓市,在“活下去”的行業主基調下,恒大的張弛更見“力度”。

以眼下近期地產頻頻發布年報為例,它堪稱是各大房企交成績單的時候,實力強不強,去年賣的好不好一目了然。在一系列成績單中,恒大今天交出亮眼成績單的同時,還發布新戰略。這個新戰略總結起來就三個字“增、控、降”,號稱新戰略“三字決”。

那么,如何穩健、持續的增長?從恒大3月31日發布會上公布的新戰略能一窺究竟。

三年減“負”4500億憑啥?4問恒大新戰略

許家印宣布恒大全面實施新戰略

1問高增長

地產家家叫苦,但家底殷實的恒大2019年全年合約銷售額達6011億。

看到這個數據,很多人會納悶,2019年,國內商品房銷售額15.97萬億,增速比上年回落5.7個百分點。為何恒大還交出銷售額6011億、核心利潤408.2億的逆勢成績單?

這得益于強大的銷售能力。今年一季度,憑借“網上賣房”的顛覆性營銷模式,恒大銷售額1465億大增23%,銷售回款1133億大增55%,均為行業第一,這也為其完成全年銷售目標提供了強有力保證。

“房住不炒”這一政策基調不會發生根本性改變,在此背景下,房企通過高杠桿實現擴張的道路已很難走通,唯有高質量增長,才是決勝之關鍵。

許家印表示,“高增長”就是要實現銷售高速增長,今年要實現銷售8000億,到2022年要實現銷售1萬億。

2問降負債

偏高的負債率一直是恒大難以回避的話題。

恒大沒有選擇回避,而是以敢于直面問題的勇氣和大刀闊斧的戰略轉型達到“瘦身”效果。從恒大把降負債上升到公司發展戰略,就可見其決心巨大。

那么恒大打算如何做好這套“瘦身操”呢?

其一,從控制土儲規模來看,恒大著力控制土地儲備規模,要實現土地儲備負增長,即未來三年每年要降低3000萬平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右,以降低土地費用支出,減少資金沉淀。

其二,從下降有息負債來看,恒大“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億,到2022年要把總負債降到4000億以下。

其三,從控制成本上看,恒大還采用強有力的成本控制,實施統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式,大幅降低營銷、管理、財務三大費用,成本的降低也進一步確保了負債的降低。

基于以上三點,恒大信心十足,轉變發展方式,全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。正如許家印發布會上所說的,“要用最大的決心、最大的力度,一定要把負債降下來。”

3問強管控

經歷規模沖刺之后,龍頭房企開始把“安全管控”放在首位。表現在財務上,就是主動降負債。恒大無疑是最主動、最積極的代表。

許家印在現場表示,在地產主業方面,在現有土地儲備的前提下,未來三年每年要降低3000萬平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右;在多元產業方面,也要收緊投資,5年內不再投資其他任何產業。

通過嚴控土儲、審慎投資,收緊大部分業務的資本性支出,為恒大降負債保證了充足的現金流。

三年減“負”4500億憑啥?4問恒大新戰略

恒大一季度銷售及回款對照圖

4問戰略轉型

同行高增長、降負債上總是“偏科”,恒大怎么選?

如何和別人一樣只能二選一,那恒大就不是恒大了。

對于恒大而言,既要實現高增長,又要降負債,還要控規模。這是恒大新戰略破局思路,那就是一個目標兩種路徑。

放眼房地產行業,降負債不是單個企業的戰略選擇,而是整個行業的集體訴求。盡管各項核心經營指標仍保持行業領先,但恒大負債率仍處于行業偏高水平。對于恒大來說,完美平衡一增、一控、一降的關系是實現戰略轉型發展的關鍵。

這筆賬對于許家印來說,并不難算,“18年、19年,恒大銷售回款每年維持在4500億左右,如果今年實現銷售8000億,回款按7000億計算,就會增加2500億的銷售回款。同時,恒大今年減少土地儲備3000萬平方米,就等于減少600億的支出。這樣一增一減,就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”

由此可見,恒大轉型是真金白銀,決心之大、力度之大前所未有。相信通過“一增、一控、一降”,并依托強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力等優勢,將帶領恒大步入穩健發展的全新周期,三年后的“新恒大”值得期待。


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